Как сдать квартиру в аренду долгосрочно?

От тех, кто никогда не сдавал жильё в аренду можно услышать: «а что там сложного, нашел квартиранта и сиди, получай деньги». Но всё не так просто.  Сдача жилья – это определённый риск. Чужие люди в вашей квартире, испорченная мебель, задержки по оплате – сценариев хватает. А найти добросовестных арендаторов тот ещё квест. Но хорошая новость в том, что большую часть проблем можно отсечь заранее.

Главные правила

2. Заключайте договор. Да, как бы банально это не звучало. Чётко пропишите: сколько платят, когда, кто оплачивает коммуналку, что делать, если что-то сломалось, когда и как вы можете проверить квартиру и т.п.

Отдельный момент – пропишите условия расторжения договора.

Чек-лист: 10 важных пунктов договора аренды/найма

Также сразу «на берегу» лучше обсудить: размер обеспечительного платежа, в каких случаях он может быть удержан, кто и за какой ремонт отвечает.

Чем меньше недосказанности, тем вам спокойнее.

2. Сделайте акт приёма-передачи: опишите состояние квартиры, перечислите мебель и технику, зафиксируйте детали.

И обязательно добавьте фото и видео.

Грамотный акт приема-передачи помещения

3. Проверка арендатора (нанимателя). Важно учесть:

• наличие исполнительных производств и долгов (https://fssp.gov.ru/)
• судебные споры (https://sudrf.ru/index.php?id=300)
• банкротства (https://kad.arbitr.ru);
• стабильность работы и источника дохода;
• наличие имущества и автомобиля;
• регион регистрации;

4. Залог (обеспечительный платеж). Обычно, это сумма аренды за месяц. Он может покрыть: внезапный съезд,
долги, повреждения имущества.

Но есть важный нюанс. Если вы списали часть суммы, арендатор должен ее компенсировать. Лучше сразу зафиксировать этот момент и срок в договоре.

Главное здесь прозрачность. Когда правила понятны заранее, потом не возникает споров и конфликтов.

5. Срок договора. Многие стремятся сразу заключить долгосрочный договор (на год и более). Но на практике это не всегда выгодно. Продлить договор – не проблема. А вот выйти из неудачного сотрудничества, уже сложнее. К тому же, если договор заключен на короткий срок, его не нужно регистрировать в Росреестре.

6. Оставьте свой номер соседям. Это звучит банально, но работает. Если будет шум, потоп или что-то подозрительное, вам сразу сообщат. В большинстве случаев, это экономит время, деньги, и нервы.

Сдавать ли квартиру знакомым

Здесь решать только вам. С одной стороны, вы знаете этих людей, значит, проблем быть не должно. Но на практике часто бывает наоборот. Как только включаются личные отношения, границы начинают размываться:

• платёж «чуть позже»;
• нарушение договорённостей;
• бытовые вопросы перерастают в конфликты.

И в итоге вы можете потерять не только деньги, но и отношения. Если всё-таки решили сдать «своим», оформляйте всё так же, как с чужими. Договор, условия, сроки…

Про налоги

По закону, если вы сдаёте квартиру, вы обязаны платить налог с дохода. Игнорировать = сознательно идти на риск. Самая популярная фраза таких собственников «всё равно никто не узнает».

Узнают. Вопрос только времени.

Если сдаёте как физлицо, то платить нужно НДФЛ. Это 13% с дохода. Но есть вариант проще и выгоднее – самозанятость. В этом случае:

• ставка 4%
• простая регистрация
• минимум бюрократии

Сдать квартиру как самозанятый

Для большинства собственников это самый удобный формат.

 Как налоговая узнаёт, что вы сдаёте квартиру

Сейчас ФНС не ищет неплательщиков «вручную». Она просто сопоставляет данные из разных источников:

• банков (регулярные одинаковые поступления на карту)
• Росреестра (информация о недвижимости)
• сайтов аренды (объявления и активность)
• разные ведомства и базы.

Обмен данными между структурами работает всё лучше. Рынок аренды постепенно выводят из тени.

И да, есть ещё человеческий фактор. Например, соседи, которым мешают жильцы. Сами квартиранты после конфликта. Даже знакомые или бывшие, если захотят «насолить».

Если ФНС докажет, что вы сдавали квартиру и не платили налоги, это может грозить:

• штрафами
• принудительными работами
• уголовной ответственностью

До этого доходит не у всех. Но такие кейсы есть, и их становится больше.

Нужно ли страховать квартиру перед сдачей

Пока всё спокойно, страховка кажется лишней тратой. Но это до первого потопа или пожара.

Страховой полис закрывает ключевые риски: пожар, потоп, кража, ущерб соседям. То есть те ситуации, которые могут вам стоить сотни тысяч, а иногда и больше.

Страхование рисков собственников при сдаче квартиры в аренду

Что предлагает «Хозяин Сервис»

• Наша компания платит, если жильцы задерживают арендные платежи.
• Проверяем кандидатов через специальный сервис кредитную историю, историю правонарушений, судебные долги и другое.
• Если долг по коммунальным платежам вырастет, наша компания оплатит разницу.
• На связи 24/7 и готовы к выезду по адресу квартиры для решения любых вопросов.
• Все имущество фиксируем на видео и проверяем при выселении жильцов. Несём ответственность при пропаже.

Вы можете находиться в любой части мира. Мы контролируем весь процесс аренды квартиры.

По договору мы являемся вашим представителем и не имеем прав по распоряжению квартирой. Договор с жильцами подписывается от вашего имени.

Больше полезной информации – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.