Ремонт имущества. Кто платит жилец или собственник?
Найти и заселить жильцов в квартиру — дело немудреное. Гораздо сложнее получать стабильный доход, сохранить имущество в целостности и исключить проблемы и нервотрепку.
Одной из составляющих успешной аренды является четкое урегулирование сторонами отношений по содержанию и ремонту имущества (коробки, отделки, мебели, бытовой техники).
В этой статье мы рассмотрим ремонт в разрезе восстановления имущества, а не переделки по вкусам жильцов (это отдельная тема).
На практике отношений «собственник — жилец» каждая из сторон стремится уменьшить свои расходы, у каждого свои меры справедливости и этики, поэтому возникают конфликты по вопросу, кто должен платить за ремонт в том или ином случае.
Чтобы минимизировать данные споры, мы рекомендуем в самом начале сделки найма четко письменно определить, кто в каких случаях должен оплачивать ремонт.
Законодатель в Гражданском кодексе установил очень общую норму: капитальный ремонт делает собственник, текущий ремонт — жилец. Норма диспозитивная, то есть стороны могут договориться по-другому. Это то, что касается помещения и отделки.
Что касается имущества (мебель, бытовая техника), то здесь используются общие положения об аренде (не найма), что совпадает с положениями о найме: текущий – жильцы, капитальный собственник. Но если в отношении бытовой техники применить аналогию права «аренду транспортного средства без экипажа» ст. 644 ГК РФ, то здесь и капитальный и текущий ремонт — обязанность арендатора. Аналогию с арендой транспортного средства мы считаем более уместной, т.к. общие положения об аренде скорее относятся к аренде помещений, а не технически сложного движимого имущества.
В отношении капитального ремонта при ремонте коробки и отделки мы так же солидарны – это обязанность собственника. Что касается ремонта движимого имущества (мебели и бытовой техники), то здесь мы используем диспозитивное право (или аналогию с арендой транспорта) и капитальный и текущий ремонт – обязанность жильцов. Все потому, что на практике отделить капитальный ремонт от текущего в отношении дивана или стиральной машинки очень и очень не просто, опять возникнут споры. Немаловажно, что в этом случае жилец будет более бережно относиться к арендованному имуществу. В противном случае, если ремонт осуществляет собственник, повышаются риски повреждения имущества в результате небрежной эксплуатации.
Указанная выше позиция применяется нашей компанией (Хозяин Сервис) с оговоркой. Действительно, может произойти поломка довольно дорогостоящая и вменять ответственность жильцу не справедливо и чревато расторжением сделки.
Мы рекомендуем добавлять в договор норму о том, что стороны вправе пересмотреть и распределить финансовую ответственность в отдельных ситуациях. В данном случае роль регулятора выполняем мы как агентство, а если собственник работает напрямую, то сам должен с позиции справедливости применять эту норму.
В общем вместо не эффективного распределения обязанности производить текущий и капитальный ремонт мы рекомендуем весь ремонт движимого имущества возложить на жильца и оставить сторонам возможность по обоюдному соглашению менять ответственность в конкретном случае.
Кроме того мы рекомендуем устанавливать тестовый период. Если поломка произойдет в указанный период по причине естественного износа, то ремонт осуществляет собственник.
Тестовый период важен, т.к. собственник может не знать о неработоспособности имущества. В наших сделках такой период составляет 15 дней.
Иная ситуация возникает при повреждениях в результате непреодолимой силы. В данном случае, оглядываясь на обычаи, существующие на рынке, обязанность по ремонту мы в своих договорах вменяем собственнику. Только в этом случае жилец должен доказать, что непреодолимая сила имело место быть, иначе каждый перегоревший прибор или лампочка могут
обосновываться скачком электричества. В качестве доказательства можно привлечь соседей к показаниям или сослаться на ураган, который бушевал в округе.
Безусловно, применять данные нормы в договоре стоит с оглядкой на конкурентную стоимость найма квартиры.
Кроме того не забывайте про понятие меры. Естественного износа имущества при сдаче квартиры в наем не избежать. И бороться за каждую царапину, конечно, не стоит.
Однако именно подробное определение этих позиций в договоре позволит избежать споров и защитить собственника, когда это действительно потребуется.
И еще момент. Не забывайте про подробный передаточный акт с использованием фото или видеосъемки. Без него указанная выше информация может оказаться бесполезной.
Мы подготовили для Вас формулировки для использования в договоре найма. Пользуйтесь на здоровье:
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОДЕРЖАНИЮ ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА:
Наниматель в течение всего срока Договора обязан поддерживать надлежащее состояние Имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Текущий ремонт Помещения является обязанностью Нанимателя. Текущий ремонт Помещения производится после согласования с Наймодателем.
Капитальный ремонт Помещения является обязанностью Наймодателя. Под капитальным ремонтом понимается ремонт капитальных конструкций и коммуникаций.
Исключается ответственность Нанимателя за техническое повреждение Имущества в результате естественного износа, произошедшее в течение 15 календарных дней с момента передачи Помещения и имущества в наем. При пролонгации Договора данное исключение не применяется.
Ремонт при повреждениях, возникших в случае воздействия обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, скачка электричества, изменение давления воды), является обязанностью Наймодателя. На Нанимателя возлагается обязанность по доказательству воздействия обстоятельств непреодолимой силы. В случае отсутствия таких доказательств
ответственность несёт Наниматель.

Доверительное управление vs Субаренда
Если в долгосрочной аренде «царит» такая модель работы, как агентский договор, или, как это именуется в обиходе, «доверительное управление», то в посуточной встречаются две модели работы предпринимателей-посредников: доверительное управление и субаренда. Доверительное управление (ДУ): заключается агентский договор, согласно которому агент (управляющий) получает процент от дохода, который приносит собственнику его недвижимость. Нужно понимать, что при работе […]

Государство взялось за рынок арендного жилья
Президент России поручил Правительству разработать план по развитию рынка арендного жилья к 15 июня 2025 года. С чем связана заинтересованность государства? Вероятно, из-за значительного роста рынка аренды. По информации финансового института развития в жилищной сфере “Дом РФ”, количество предложений по аренде жилья увеличилось на 23% только за первый квартал 2025 года к аналогичному периоду […]

Часто задаваемые вопросы об услуге доверительного управления квартирой
Отвечает юрисконсульт компании «Хозяин Сервис» Лейла Ветохина. Как заключается договор при доверительном управлении? Какие документы нужны от собственника? Для заключения договора доверительного управления (агентского договора) с собственником требуется минимальный пакет документов: Документ, подтверждающий личность собственника – чаще всего это паспорт. Если собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний ребенок, потребуется его свидетельство о рождении. Документ, […]