Ремонт имущества. Кто платит жилец или собственник?

Найти и заселить жильцов в квартиру — дело немудреное. Гораздо сложнее получать стабильный доход, сохранить имущество в целостности и исключить проблемы и нервотрепку.
Одной из составляющих успешной аренды является четкое урегулирование сторонами отношений по содержанию и ремонту имущества (коробки, отделки, мебели, бытовой техники).
В этой статье мы рассмотрим ремонт в разрезе восстановления имущества, а не переделки по вкусам жильцов (это отдельная тема).
На практике отношений «собственник — жилец» каждая из сторон стремится уменьшить свои расходы, у каждого свои меры справедливости и этики, поэтому возникают конфликты по вопросу, кто должен платить за ремонт в том или ином случае.
Чтобы минимизировать данные споры, мы рекомендуем в самом начале сделки найма четко письменно определить, кто в каких случаях должен оплачивать ремонт.
Законодатель в Гражданском кодексе установил очень общую норму: капитальный ремонт делает собственник, текущий ремонт — жилец. Норма диспозитивная, то есть стороны могут договориться по-другому. Это то, что касается помещения и отделки.
Что касается имущества (мебель, бытовая техника), то здесь используются общие положения об аренде (не найма), что совпадает с положениями о найме: текущий – жильцы, капитальный собственник. Но если в отношении бытовой техники применить аналогию права «аренду транспортного средства без экипажа» ст. 644 ГК РФ, то здесь и капитальный и текущий ремонт — обязанность арендатора. Аналогию с арендой транспортного средства мы считаем более уместной, т.к. общие положения об аренде скорее относятся к аренде помещений, а не технически сложного движимого имущества.
В отношении капитального ремонта при ремонте коробки и отделки мы так же солидарны – это обязанность собственника. Что касается ремонта движимого имущества (мебели и бытовой техники), то здесь мы используем диспозитивное право (или аналогию с арендой транспорта) и капитальный и текущий ремонт – обязанность жильцов. Все потому, что на практике отделить капитальный ремонт от текущего в отношении дивана или стиральной машинки очень и очень не просто, опять возникнут споры. Немаловажно, что в этом случае жилец будет более бережно относиться к арендованному имуществу. В противном случае, если ремонт осуществляет собственник, повышаются риски повреждения имущества в результате небрежной эксплуатации.
Указанная выше позиция применяется нашей компанией (Хозяин Сервис) с оговоркой. Действительно, может произойти поломка довольно дорогостоящая и вменять ответственность жильцу не справедливо и чревато расторжением сделки.
Мы рекомендуем добавлять в договор норму о том, что стороны вправе пересмотреть и распределить финансовую ответственность в отдельных ситуациях. В данном случае роль регулятора выполняем мы как агентство, а если собственник работает напрямую, то сам должен с позиции справедливости применять эту норму.
В общем вместо не эффективного распределения обязанности производить текущий и капитальный ремонт мы рекомендуем весь ремонт движимого имущества возложить на жильца и оставить сторонам возможность по обоюдному соглашению менять ответственность в конкретном случае.

Кроме того мы рекомендуем устанавливать тестовый период. Если поломка произойдет в указанный период по причине естественного износа, то ремонт осуществляет собственник.
Тестовый период важен, т.к. собственник может не знать о неработоспособности имущества. В наших сделках такой период составляет 15 дней.
Иная ситуация возникает при повреждениях в результате непреодолимой силы. В данном случае, оглядываясь на обычаи, существующие на рынке, обязанность по ремонту мы в своих договорах вменяем собственнику. Только в этом случае жилец должен доказать, что непреодолимая сила имело место быть, иначе каждый перегоревший прибор или лампочка могут
обосновываться скачком электричества. В качестве доказательства можно привлечь соседей к показаниям или сослаться на ураган, который бушевал в округе.
Безусловно, применять данные нормы в договоре стоит с оглядкой на конкурентную стоимость найма квартиры.
Кроме того не забывайте про понятие меры. Естественного износа имущества при сдаче квартиры в наем не избежать. И бороться за каждую царапину, конечно, не стоит.
Однако именно подробное определение этих позиций в договоре позволит избежать споров и защитить собственника, когда это действительно потребуется.
И еще момент. Не забывайте про подробный передаточный акт с использованием фото или видеосъемки. Без него указанная выше информация может оказаться бесполезной.
Мы подготовили для Вас формулировки для использования в договоре найма. Пользуйтесь на здоровье:
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОДЕРЖАНИЮ ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА:
Наниматель в течение всего срока Договора обязан поддерживать надлежащее состояние Имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Текущий ремонт Помещения является обязанностью Нанимателя. Текущий ремонт Помещения производится после согласования с Наймодателем.
Капитальный ремонт Помещения является обязанностью Наймодателя. Под капитальным ремонтом понимается ремонт капитальных конструкций и коммуникаций.
Исключается ответственность Нанимателя за техническое повреждение Имущества в результате естественного износа, произошедшее в течение 15 календарных дней с момента передачи Помещения и имущества в наем. При пролонгации Договора данное исключение не применяется.
Ремонт при повреждениях, возникших в случае воздействия обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, скачка электричества, изменение давления воды), является обязанностью Наймодателя. На Нанимателя возлагается обязанность по доказательству воздействия обстоятельств непреодолимой силы. В случае отсутствия таких доказательств
ответственность несёт Наниматель.

Читайте также:

Срочно нужна квартира

Нам, а также уверены и собственникам, часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда потенциальные жильцы звонят довольно поздно и просят срочно показать квартиру, т.к. им нужно быстро найти жилье. Так вот, мы рекомендуем быть осторожными с такой категорией людей. В нашей практике с такими жильцами часто возникают проблемы, задержки платежей, невыполнение иных обязательств, могут «сбежать» без […]

Эффективная и высокая цена аренды квартиры — не одно и то же

Эффективная цена – цена, при которой достигается максимальная прибыль при сдаче квартиры в наем (аренду). Термин используется в нашей компании. Давайте расскажем, почему эффективная и высокая цена — не одно и то же. При сдаче квартиры в наем собственник получает доход и несет расходы. Прибыль формируется как разность этих явлений. К доходу мы относим: — […]

Улучшили наш договор

На протяжении уже более 5 лет мы формируем принципы распределения ответственности за ремонт помещения и имущества в нём. Эти принципы должны быть законными, справедливыми и мотивировать жильца на бережное отношение к имуществу собственников. Наш типовой договор включает в себя многие аспекты того, «кто за что отвечает». Совсем недавно мы внедрили подробное описание понятий текущего и […]

Заполните лист пожеланий