Доверительное управление квартирами. Об услуге

Что это такое?

Доверительное управление квартирами — это услуга, при которой собственник квартиры или дома поручает агентству — профессиональному управляющему осуществлять сдачу помещения в наем (аренду) с целью получения дохода.
В таком случае на управляющего ложится весь объем организационных вопросов: поиск и отбор жильцов, заключение договора найма, контроль исполнения квартирантами всех обязательств (арендная плата, коммунальные платежи, сохранность имущества, правила проживания), а так же иные вопросы вплоть до судебного разбирательства с жильцами в случае неисполнения ими своих обязательств. В этом и заключается отличие услуги доверительного управления от привычной риэлторской деятельности, где риэлторы осуществляют только поиск жильцов за комиссию. Все остальные заботы ложатся на плечи собственника.

Управляющий оказывает свои услуги за агентское вознаграждение. Это может быть фиксированная сумма в месяц или процент от арендной платы жильца (в среднем 10 — 15%). Для собственника предпочтительнее работать по второму варианту, т.к. в этом случае возрастает мотивация управляющего к качественному оказанию услуг.

Стоит заметить, что кроме организаций существуют и частные риэлторы, которые так же оказывают данные услуги. Они, как правило, не могут обеспечить должной эффективности, в т.ч. снижение рисков, оперативности работы, надлежащего правового обеспечения. Такие услуги не являются профессиональными и не рассматриваются в статье.

Посуточная или длительная аренда?

Управляющие могут быть полезны как в  длительной, так и в посуточной сдаче квартиры в аренду. Основную долю рынка занимает именно длительная аренда. На практике посуточная аренда может оказаться не такой прибыльной, как длительная. Это обусловлено высокими трудовыми издержками и более существенными рисками. Некоторые собственники опасаются, что управляющий будет сдавать квартиру посуточно. Это маловероятно, если сотрудничать с зарекомендовавшим себя агентством.

Рынок услуг доверительного управления.

В России происходит рост услуг доверительного управления. Эту тенденцию диктует современный темп жизни. Ведь раньше люди самостоятельно ремонтировали автомобили и зашивали одежду. Теперь это делают профессионалы. То же самое происходит и на рынке аренды жилья.

С ростом спроса растет и предложение в сфере услуг управления квартирами. Многие агентства существуют уже годы. В таких условиях накапливается значительный опыт, оттачиваются процессы, растет эффективность работы, а надежные управляющие становятся, в свою очередь, более востребованными на рынке аренды квартир.

В то же время данная сфера деятельности находится в стадии развития. В крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург) количество агентств (управляющих) может исчисляться десятками, а в региональных центрах такие организации могут и вовсе отсутствовать.

Юридические аспекты доверительного управления.

На самом деле «доверительное управление» —  некорректный термин с позиции права в отношении данной темы. Однако он вполне прижился для обозначения целого направления услуг. Какими же правовыми конструкциями обеспечиваются взаимоотношения между собственником и управляющим? Рассмотрим основные:

1. Агентский договор. По договору управления управляющий агент (управляющий ) осуществляет действия от лица собственника. То есть все отношения по договору найма (аренды) возникают не между агентом и жильцом, а фактически между собственником и жильцом, где агент, как правило, является только представителем собственника. Такой механизм обладает наибольшей мобильностью и простотой. Например, собственник может расторгнуть договор с агентом, при этом договор найма с жильцом продолжит действовать.

2. Договор поручения.  По договору поручения управляющий в отношениях с жильцом действует от своего лица. В данном случае у собственника не возникает никаких прав и обязанностей по договору найма (управления). Считаем, что такой механизм в случае его использования при сдаче квартиры в наем (аренду) довольно сложен и вступает в определенные противоречия (коллизии) с другими нормами права.

3. Договор доверительного управления. По договору доверительного управления все обязательства по договору найма возникают у управляющего. Несмотря на то, что «доверительное управление» как привычный на рынке термин и «доверительное управление» как вид договора в ГК РФ звучат одинаково, это не одно и то же и их следует различать. Договор доверительного управления требует регистрации Росреестром, причем размер государственной пошлины довольно значителен. Механизм  громоздкий и неудобен для собственника и, как бы это парадоксально ни звучало, – договор доверительного управления используется редко при указании услуги доверительного управления квартирами. Договор доверительного управления актуален для управления крупными коммерческими объектами.

Особо следует рассмотреть материальную ответственность управляющего при ущербе, нанесенного жильцом. В большинстве случаев она отсутствует. Если управляющий берет на себя такую ответственность, то это в итоге значительно скажется на размере агентского вознаграждения. Встречаются случаи, когда компания управляющего может взять на себя ущерб частично. Ответственность управляющего —  довольно хороший элемент взаимоотношений, т.к. мотивирует управляющего к ответственной работе.

Как выбирать компанию, осуществляющую доверительное управление квартирами?

Для начала следует определиться, что вы хотите получить от сдачи квартиры, и в соответствии с этим искать управляющего. Кто-то из них нацелен на максимальный доход, кто-то допускает сдачу квартиры посуточно, кто-то — нет. В разных компаниях могут быть по-разному организованы работы с рисками и возникающим ущербом.

Очень важно изучить договоры. А именно два основных: договор с собственником и договор найма (аренды).

Обратите внимание на то, как давно работает компания по этому направлению. Рынок растущий, появляется много новых организаций. Мы не утверждаем, что все новые компании плохие, но есть риск того, что именно на вас будут учиться.
Обратите внимание, сколько квартир в управлении. Чем больше квартир, тем, вероятно, выше качество работы и стабильность компании.

Задайте вопросы представителю управляющего по деталям работы. Например, «Как вы действуете, если при расторжении договора найма обнаружен ущерб?», «Как вы проверяете надежность жильцов?» или «Как ищете жильцов?». Если последует эмоциональный или поверхностный ответ, следует насторожиться. Профессиональный управляющий готов подробно раскрывать особенности работы, которые должны быть компетентны и понятны вам. Доверительнее управление квартирой – это не разовая покупка, это партнерство, возможно, на годы.