Сдал квартиру в аренду, а её продали. Как собственнику защититься

Сдал квартиру в аренду, а потом узнал, что её продали. Звучит как абсурд, но это реальная история. Как мошенник смог провернуть сделку, почему владелец узнал об этом поздно и как защититься от аферистов?

Собственник сдал квартиру и едва её не потерял

Мужчина купил квартиру в новостройке, но вскоре уехал работать в другой город. Чтобы жильё не пустовало, они решили его сдавать.

Квартирант заселился, платил исправно, выполнял условия договора. Но в один из дней перестал выходить на связь.

Мать собственника приехала в квартиру, чтобы разузнать, что происходит. Дверь открыла незнакомая женщина и заявила, что хозяйка теперь она. Показала документы о праве собственности.

Это был шок. Собственник заказал выписку из ЕГРН: сделка купли-продажи действительно зарегистрирована. По документам квартира больше ему не принадлежала.

Позже выяснилось, что дело провернул бывший квартирант. Он использовал поддельный паспорт на имя настоящего владельца, нашёл покупателя, подделал подпись и оформил продажу квартиры. И после исчез.

Собственнику пришлось обращаться в полицию и суд. Покупательница считала себя добросовестным покупателем и тоже защищала свои интересы. Судебные разбирательства заняли почти два года. В итоге право собственности удалось восстановить (дело № 88-2945/2022).

Как мошенник может продать чужую квартиру

Обычно к таким аферам мошенники готовятся тщательно, чтобы на первых этапах не вызвать подозрений. Преступник снимает квартиру, заключает договор, исправно платит, не конфликтует. А через некоторое время даёт объявление и начинает под видом собственника показывать жильё покупателям. Цена обычно ниже рыночной. Часто мошенники ищут человека, готового рассчитаться наличными или провести оплату без глубокой банковской проверки.

Как правило, аферисты используют три инструмента: поддельный паспорт, фальшивую доверенность или подложное судебное решение. Разберём каждый из них.

Поддельный паспорт

Мошенник может изготовить паспорт с данными настоящего собственника, но со своей фотографией. Покупатель видит документ, совпадающие данные и не всегда понимает, что перед ним подделка.  Да, при регистрации сделки специалисты проверяют документы, но визуально выявить фальшивку удаётся не всегда. И потом найти мошенника сложно, ведь данные паспорта, телефон и адрес – липовые.

Фальшивая доверенность

Другой вариант: мошенник оформляет доверенность на продажу квартиры. Для этого также использует поддельный паспорт собственника. На сделку  приходит как представитель владельца. Для обычного покупателя такая схема может выглядеть убедительно, особенно если он не привлекает юриста и не проверяет всю цепочку документов.

Подложное судебное решение

Есть и более сложные схемы. Преступники могут изготовить поддельное судебное решение, по которому квартира якобы должна перейти другому человеку. Например, по договору дарения. Судебные решения не являются ценными бумагами (с высокой степенью защиты), поэтому внешне отличить подделку сложно. Последствия для собственника могут быть крайне печальными. Потом придётся доказывать, что судебного основания не было, решение поддельное, а квартира выбыла из владения незаконно.

Почему собственник не сразу узнаёт о проблеме

Главная опасность в том, что мало кто регулярно проверяет состояние документов. Квартира сдана, платежи поступают, наниматель и соседи не жалуются. Кажется, всё под контролем.

Поэтому, если собственник живёт в другом городе, редко приезжает, не проверяет выписку из ЕГРН и не общается с соседями, он может узнать о мошенничестве, когда в квартире уже живёт новый владелец.

Что сделать, чтобы снизить риск

Первое и самое важное: подайте заявление в Росреестр о запрете регистрационных действий без личного участия. Это можно сделать через МФЦ или Госуслуги. Тогда продажа, дарение и другие действия с квартирой без вашего присутствия невозможны.

Второе: не передавайте жильцам оригиналы документов на квартиру. Наниматель может изучить их в вашем присутствии.

Третье: проверяйте паспорт арендатора. Также зафиксируйте данные всех людей, которые будут жить в квартире. Сфотографируйте страницы, проверьте номер телефона, посмотрите открытые данные, оцените поведение человека при подписании договора.

Как распознать проблемного арендатора до заселения?

Четвёртое: заключайте договор найма. В нём должны быть указаны данные сторон, срок проживания, размер оплаты, порядок передачи денег, состав жильцов, правила доступа в квартиру, ответственность за нарушения.

Чек-лист: 10 важных пунктов договора аренды/найма

Пятое: вы имеете право периодически проверять состояние квартиры (по договорённости с нанимателем). Это не означает, что нужно приходить без предупреждения, но связь с жильцом, соседями или тем, кто оперативно может приехать на объект, должна быть постоянной.

Профессиональное управление снижает риск

Мошенники не любят лишние проверки. Им удобнее искать собственника, который торопится, не задаёт вопросов, не проверяет документы и рад первому желающему заселиться.

Когда квартира сдаётся через профессиональное управление, нанимателя проверяют одновременно по нескольким базам. Специалисты оценивают документы, фиксируют данные, готовят договор, контролируют оплату, помогают решать бытовые и юридические вопросы.

Вы можете обратиться к нам. Подберем надежных квартирантов и позаботимся о вашем имуществе. 

Больше полезной информации – в телеграм-канале руководителя компании «Хозяин Сервис» Ильи Савловича