Рынок аренды жилья полон легенд. Кто-то уверяет, что можно выселить квартиранта за один день, другие, что налоги можно не платить. А потом начинаются суды, штрафы и испорченные нервы. В этой статье мы собрали самые распространённые заблуждения и их реальное правовое толкование.
Это одно из самых распространённых заблуждений. На самом деле договор – ваш главный инструмент защиты. Он фиксирует условия проживания, порядок платежей, ответственность сторон и служит основанием для разрешения споров. Без договора доказать что-либо практически невозможно.
Неверно. Договор аренды приобретает юридическую силу после подписания обеими сторонами. Однако долгосрочные договоры нужно зарегистрировать в Росреестре.
Регистрация необходима только для договоров аренды сроком более одного года. Если же договор заключен на 11 месяцев или срок аренды не указан, обращаться в Росреестр не нужно. То же самое касается продления: при повторном оформлении договора на срок до года регистрация также не нужна.
Но будьте внимательны к деталям. Даже незначительная ошибка в документах или отсутствие необходимой бумаги может привести к приостановке процедуры или отказу.
Пакет документов:
-
Договор аренды (в 3 экземплярах);
-
Документы, подтверждающие личность сторон.
-
Технический паспорт или кадастровый план;
-
Квитанция об оплате госпошлины;
-
Доверенность, если действует представитель;
-
Согласие супруга/супруги, если жильё в совместной собственности.
Договор должен содержать:
-
Полное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
-
Срок аренды и порядок расчётов;
-
Права и обязанности сторон;
-
Условия досрочного расторжения.
Не экономьте на юристе – ошибки в формулировках часто приводят к недопониманиям и спорам.
Не всегда. У арендодателя есть три законных способа:
1. Как физлицо – 13% от дохода.
Раз в год подаётся декларация 3-НДФЛ и оплачивается налог.
2. Как ИП, используя упрощенную систему налогообложения – 6% от дохода.
Преимущества есть, но придётся платить страховые взносы и сдавать отчётность.
Этот налоговый режим позволяет легализовать доходы от сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и затратами, полностью снимая большинство бюрократических барьеров.
Нет. Основания для выселения должны быть указаны в договоре, иначе придётся обращаться в суд.
Законные причины выселения:
-
систематическая неуплата аренды;
-
нарушение тишины и порядка;
-
порча имущества;
-
использование квартиры не по назначению.
В законодательстве нет однозначного ответа на вопрос. Поэтому все тонкости лучше заранее прописать в договоре. Обычно, если техника сломалась по вине жильца, платит он. Если же по естественным причинам (например, износа) – это расходы собственника. Суд, как правило, придерживается именно этой позиции, если условия не были оговорены заранее. Чтобы избежать всех споров, лучше составить опись техники и её состояния при заселении.
Миф. Собственник имеет право требовать полное возмещение ущерба.
Важно составить акт с перечнем повреждений и стоимостью ремонта.
Если арендатор не соглашается, можно привлечь свидетелей, независимого оценщика и обратиться в суд.
Неверно. Закон не ограничивает выселение по времени года.
Это заблуждение пошло из правил социального найма. К коммерческой аренде они не относятся. Если арендатор не платит или портит имущество, можно выселить хоть зимой, хоть летом.
Нет. Без согласия жильца это будет нарушением статьи 139 УК РФ (Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица). Да, вы – собственник, но по договору найма проживает другой человек. Чтобы избежать конфликтов, в договоре можно прописать порядок осмотра квартиры. Например, раз в месяц, по предварительному уведомлению и в присутствии арендатора.
На первый взгляд это удобно и безопасно. Но на практике – частые задержки с оплатой, просьбы о скидках и нежелание подписывать договор.
А в случае конфликта вы рискуете не только квартирой, но и отношениями.
Больше полезной информации для арендодателей – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.
