Как законно сдать квартиру, если у неё несколько собственников

Ивану по наследству досталось 80% квартиры, а его брату – всего 20%. Иван решил, что он здесь полноправный хозяин, быстро нашел жильцов, подписал договор и начал получать деньги. Но через неделю у дверей появились недовольный родственник и наряд полиции.

Итог: квартиранты в шоке съезжают, а Ивану грозит суд.

Главный миф – у кого большая часть квартиры, тот и решает. Давайте разберем, как законно сдать общую квартиру, почему размер доли не имеет значения и что делать, если второй владелец говорит «нет».

Совместная и долевая собственность: в чем разница для аренды?

Перед тем как готовить документы, необходимо заглянуть в выписку из ЕГРН и узнать тип собственности. От этого зависят ваши дальнейшие шаги.

• Совместная собственность. Доли владельцев не определены. Чаще всего это недвижимость, купленная супругами в браке. В таком случае считается, что муж и жена действуют сообща. Один из них можетсдать квартиру, а согласие второго подразумевается автоматически (если нет брачного договора с другими условиями).
• Долевая собственность. У каждого владельца есть четко определенная доля (например, 1/2, 1/3 или 4/10). Такая ситуация возникает при приватизации, получении наследства или покупке жилья в складчину. Здесь правила гораздо строже.

Нужно ли согласие всех владельцев?

По статьям 246 и 247 Гражданского кодекса РФ владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в долевой собственности можно только по соглашению всех участников. Если договориться не получилось — по решению суда.

Размер доли здесь не играет роли. Даже если у вас 9/10 квартиры, а у второго собственника всего 1/10. Ведь с точки зрения закона наниматель будет пользоваться всей квартирой: кухней, коридором, санузлом… А эти помещения находятся в общей собственности.

Если согласия второго собственника нет, договор найма можно признать недействительным.

Как оформить сделку законно?

Вариантов три.

1. Письменное согласие

Самый популярный способ. Договор найма подписывает один собственник, но к нему прикладывается официальное согласие от остальных владельцев.

Как оформить? Документ составляется в простой письменной форме. Нужно указать данные собственника, адрес квартиры и прямую формулировку, что он разрешает сдачу жилья в наём. Заверять у нотариуса не обязательно.

2. Многосторонний договор найма

В этом случае в договоре в качестве «наймодателя» указываются сразу все собственники квартиры.

Как оформить? В тексте договора прописываются паспортные данные каждого владельца. В конце документа подписи ставят все сособственники. Этот способ исключает любые будущие претензии.

3. Нотариальная доверенность

Если другие собственники живут в другом городе или не хотят тратить время на подписание бумаг, они могут сделать доверенность.

Как оформить? Совладелец идет к нотариусу и оформляет доверенность на право управления и распоряжения имуществом (в том числе с правом заключения договоров найма и получения денег). После этого вы сможете действовать от его имени.

Можно ли сдать только свою комнату?

Закон позволяет это сделать только в одном случае – если у вас выделена доля в натуре. Тогда получается, что вы владеете ею на праве индивидуальной, а не долевой собственности. В этом случае согласие собственников других комнат не требуется

Как делится доход с аренды?

По закону доходы от использования общей площади должны распределяться пропорционально долям собственников (ст. 248 ГК РФ).

Важное исключение. Собственники могут составить письменное соглашение и установить другой порядок распределения денег.

Что с налогами?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ 13%) или налог на профессиональный доход (самозанятость 4%) каждый собственник платит самостоятельно за свою часть дохода. Если все деньги по соглашению забирает один собственник, он же и отчитывается за всю сумму перед налоговой. Если доход делится, то каждый заполняет декларацию или платит налог со своей доли.

Читайте также:

С 1 июля доходы от аренды квартир попадают в поле зрения ФНС

Сдать квартиру как физлицо (НДФЛ)

Сдать квартиру как пенсионер

Сдать квартиру как ИП

Сдать квартиру как самозанятый

Риски

Сдача жилья без согласия совладельцев не влечет за собой уголовной ответственности, но грозит финансовыми потерями:

1. Судебные издержки. Второй собственник может потребовать расторгнуть договор и взыскать с вас расходы на адвокатов.
2. Возврат доходов. Через суд совладелец может потребовать выплатить ему его долю прибыли за весь период сдачи квартиры.

Заключение

Чтобы сдача долевой квартиры приносила доход, а не судебные иски, лучше действовать алгоритму:

– Получите одобрение. Соберите письменные согласия со всех хозяев или включите их в договор найма.

– Зафиксируйте доли прибыли. Пропишите в соглашении, кто и в каком объеме получает арендную плату.

– Платите налоги. Вовремя декларируйте доходы, чтобы избежать штрафов от ФНС.

Больше полезной информации– в телеграм-канале руководителя компании «Хозяин Сервис» Ильи Савловича