Как без риска сдавать квартиру, купленную на маткапитал

Семья купила квартиру с использованием маткапитала, потом переехала и решила её сдавать. Но по обычной схеме: найти жильцов и подписать договор – это сделать не получится. Нужно учесть некоторые нюансы. Банк может ограничить сделки, второй родитель – оспорить саму идею аренды, а опека усмотреть нарушение прав ребёнка.  

Да, квартиру, купленную с использованием маткапитала, сдавать можно. Но как сделать это без лишних проблем?

Маткапитал и улучшение жилищных условий.

Сертификат можно потратить на улучшение жилищных условий. Например, купить квартиру, внести первоначальный взнос или погасить часть ипотеки.

Но есть важное условие: жильё должно быть оформлено в общую собственность. То есть квартира принадлежит не только родителям. Дети тоже должны получить свои доли.

Еще один значимый момент. Если квартира не в ипотеке, перед ее сдачей нужно получить разрешение органов опеки. Сотрудники проверят, не нарушаются ли права детей.

Например, могут возникнуть вопросы:

• где ребёнок живёт сейчас;
• не станут ли его условия хуже;
• пойдут ли деньги от сдачи квартиры на его нужды;
• не создаёт ли аренда лишний риск для квартиры;

Если опека не разрешила, но вы все равно решили сдать квартиру в аренду, сделку через суд могут признать недействительной. Подать иск может опека или один из родителей (особенно если супруги в разводе), если посчитает, что права ребенка нарушили. К тому же, вы рискуете уплатить арендатору штраф за досрочное расторжение договора (если это было одним из условий сделки).

Доход с аренды

Если часть квартиры принадлежит ребёнку, то и часть дохода от её сдачи тоже его. Деньги можно потратить на содержание, обучение, лечение, развитие или улучшение условий проживания.

Опека может настоять, чтобы детям открыли отдельный банковский счет, куда будет поступать их часть прибыли от сдачи квартиры.

Конечно, в обычных ситуациях никто не будет проверять ваши чеки, но это пока к процессу не подключились официальные органы. Например, после жалобы или выявления нарушений.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Если квартира в ипотеке, сначала нужно открыть кредитный договор и посмотреть условия. Некоторые банки запрещают сдавать квартиру без их согласия. Если такой пункт есть, лучше получить письменное разрешение. Как правило, с этим проблем не возникает.

Если нарушить условия договора, возможны неприятные последствия: требование устранить нарушение, штрафы, а в отдельных случаях — досрочное погашение ипотеки.

До крайностей доходит редко. Но рассчитывать, что никто не узнает, плохая идея.

За сдачу квартиры в аренду могут лишить льготной ипотеки.

Могут ли заставить вернуть маткапитал?

Это происходит крайне редко и, как правило, только в двух случаях.

1. Когда детям в установленный срок не выделили доли. Органы опеки или прокуратура могут расценить это как намеренное извлечение прибыли и ущемление прав детей.

2.  Ухудшились жилищные условия. Например, семья сдала квартиру и переехала в жильё поменьше, в аварийный фонд или в худшие условия. Это может трактоваться как нецелевое использование сертификата.

Как без рисков сдать квартиру

1. Выделить доли.
2. Получить согласие всех собственников старше 14 лет.
3. При наличии ипотеки оформить согласие органов опеки и согласовать аренду с банком
4. Составить официальный договор. Указать в нем всех сособственников (включая детей).
5. Оформить страховку квартиры
6. А по итогам года: заполнить налоговые декларации и уплатить налоги.

Сдать квартиру как физлицо (НДФЛ)

Сдать квартиру как самозанятый

Сдать квартиру как ИП

Важно: налог на доход ребенка не зависит от налогового статуса родителей и в любом случае составляет 13% за каждого несовершеннолетнего.

Также стоит отметить, что доход с аренды учитывается как официальный заработок. И если общие доходы семьи из-за сдачи квартиры в аренду превысят региональный прожиточный минимум, в выплате пособий могут отказать.

Сдаёте квартиру или только планируете это делать? Подписывайтесь на телеграм-канал Ильи Савловича.