Управление посуточной арендой квартир в 2025 году: бухгалтерский учет, прием платежей и онлайн-касса

Завершается «эпоха Дикого Запада» в посуточной аренде – с начала 2025 года прекратился мораторий на проверку контрольно-кассовой техники (ККТ), а налоговая теперь имеет право взыскивать средства с физических лиц без судебного решения. В зоне риска оказались управляющие арендными квартирами для посуточной сдачи (агенты), которые зачастую в своей деятельности совершают следующие ошибки:

  • неправильно рассчитывают налоги;
  • делают ошибки в работе с онлайн-кассой и оформлении онлайн-чеков;
  • до сих пор продолжает приём денежных средств на банковскую карту.

В статье я затрону важные аспекты финансового учета посуточников. Речь пойдет только об управляющих, действующих на основе агентского договора. Субаренду рассматривать здесь не будем. А других удобных и безопасных способов заниматься управлением арендными квартирами попросту нет.

Организационно-правовой статус и система налогообложения агентов по посуточной аренде

Как оформляться агенту по посуточной аренде и какую систему налогообложения выбрать?

Первое. Индивидуальный предприниматель (далее по тексту ИП) или Общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Второе. Упрощенная система налогообложения (УСН «Доходы»).

Самозанятый и ИП на НПД (Налог на профессиональный доход) не могут быть агентами. Оформлять Юрлицо (ООО) – это дорого, сложно и целесообразно только при определенном уровне организационного развития. И так, как данный формат можно отнести к редким в деятельности агентов, дальше будем говорить об индивидуальных предпринимателях.

Подчеркну, что иные формы работы рискованны, особенно для неоформленных как ИП. В случае проверки налоговая может пересчитать налог под 45%, и это будет болезненно. Их логика простая. Ведете предпринимательскую деятельность, не имея на это полномочий, то есть по системе НДФЛ или НПД? Значит, вам будут начислены налоги по общей системе налогообложения: 20% НДС, 25% налога на прибыль, потому что вы не перешли на УСН.

Возможно, вам и удастся убедить налоговую, что часть средств принадлежит не вам, а собственнику. Но в этом случае придется предоставить перечисления собственнику за три года, тем самым подставив и его.

Определились: Оптимальный формат работы для агента при посуточной аренде – ИП + УСН «Доходы».

С чего платит налоги управляющий по посуточной аренде?

Ответ на этот вопрос как оазис спокойствия. Если кто-то не знает, налог по УСН мы платим только с нашего агентского вознаграждения, а не со всех средств, которые проходят через нас и уходят собственнику.

Нам нет необходимости работать по режиму УСН «Доходы минус расходы». Так что мы остаемся на УСН «Доходы» и спокойно считаем налог с агентского вознаграждения. Основания для этого – в Статье 251 НК РФ.

Однако при таком формате работы использовать удобные банковские сервисы по расчету и уплате налогов мы не сможем, ведь платим не со всего прихода, а банки сами нам не отнимут деньги собственника. Поэтому придётся либо заморочиться и делать расчеты самостоятельно, либо нанимать бухгалтера.

Прием платежей от гостей и перечисление средств собственникам на входе

Помимо приема средств от площадок бронирования, нам также необходимо принимать деньги напрямую от гостей на наш расчетный счет.

Какие способы есть в нашем распоряжении?

  • Перечисление по реквизитам счета

Мы можем передать гостю реквизиты нашего счета в виде QR-кода и принимать средства бесплатно (не путаем этот вариант с Системой быстрых платежей). Но есть неудобства – при перечислении по реквизитам деньги поступают не оперативно, кроме того, придется запрашивать у банка чеки. Также возможны сложности с идентификацией платежей (от кого пришли).

  • Система быстрых платежей (СБП)

Мы также генерируем QR-код, по которому принимаем средства, деньги поступают мгновенно, есть возможность настройки персональных кодов для того, чтобы понимать, от кого поступил платеж. И стоит всё это удовольствие 0,7% от суммы платежа.

  • Эквайринг (через реквизиты карты на сайте)

При этом способе информация о платеже поступает быстро, но сами деньги придется подождать. Главный минус – цена. Комиссия от суммы платежа – 2,2% и дороже. По этой причине в нашей организации отключен данный способ приема платежей для гостей.

Перечисление средств собственнику на выходе

Здесь ситуация печальная – при перечислении с расчетного счета на карты физлиц банки берут высокие комиссии. И зачастую, чем больше сумма переводов в течение месяца, тем дороже выходит. В своей практике я видел комиссии и в 6, и в 10% от суммы перевода.

Какой выход:

  1. Вменять в договоре c собственником банковские транзакционные издержки (как на входе, так и на выходе), например:
    -увеличивать агентское вознаграждение,
    -очищать от банковских комиссий весь оборот средств и только после рассчитывать агентское вознаграждение.
  2. Просить собственников регистрироваться не по формату «Самозанятый на НПД», а «ИП на НПД» и открывать расчетный счет (не использовать карту).
  3. Найти оптимальный банк и тариф для текущих оборотов. Мне удавалось подыскивать варианты, с которыми ещё можно жить, например, 1,6% на выходе.

А теперь об онлайн-кассе и онлайн-чеках

Ох, самую сложную тему оставил под конец. Конечно, в рамках одной статьи я не смогу детально раскрыть каждый вопрос, поэтому здесь пока пройдемся по азам. А чтобы мы не потерялись, и я дальше мог делиться с вами полезной информацией, предлагаю подписаться на мой канал для управляющих арендными квартирами.

Итак, приступим. Три аспекта подключения онлайн-кассы и начала пробития чеков. Отсылая к «Терминатору», мне нужны ваши:

  • Онлайн-касса;
  • Фискальный накопитель;
  • Договор с оператором фискальных данных.

Сразу отмечу, что в 2025 году штраф для предпринимателя, не использующего онлайн-кассу, составит от 25 до 50 процентов от одного расчёта, но минимум 10 тысяч рублей. При неоднократных нарушениях предпринимательская деятельность может быть приостановлена до 90 суток.

Когда будете выбирать кассу, специалисты расскажут все нюансы пользования.

Но что важно понять сразу – вам будет не особо нужна касса для приема платежей картой, необходима именно касса с возможностью пробития чеков онлайн (по интернету). Для этой операции потребуются электронная почта или номер телефона гостя. Думаю, с этим не возникнет проблем.

Что касается чеков для гостя, вам нужно будет правильно настроить теги и саму кассу, указать в ней как собственника, так и вас как агента. Благодаря этому, налоговая распознает, что поступающие деньги – не ваши доходы, а собственника – и не будет регулярно докучать проверками. Если же вы начнете просто платить налог с агентского вознаграждения без правильных онлайн-чеков – тут же ждите проверки.

Итак, мы разобрались с чеком для гостя, удержали наше агентское вознаграждение и теперь нам осталось пробить онлайн-чек для собственника. Эти чеки и будут формировать наш налог.

Ну что ж, я постарался собрать воедино все бухгалтерские аспекты посуточной аренды, а дальше только внедрять, или же…

А хотите вообще отказаться от всех этих забот?

Ведь можно облегчить себе жизнь и зарабатывать на посуточной аренде:

  • Без бухгалтера и сложных налогов;
  • Без внедрения на сайте приема платежей;
  • Без покупки кассы и накопителя;
  • Без программной интеграции по API сайта и кассы;
  • Без пыхтения над онлайн-чеками.

Я помогу закрыть все эти вопросы и избавить вас от лишних проблем. Вам останется только получать сумму средств для оплаты своих налогов, а все остальные заботы на себя возьмет агент по приему платежей. К тому же это будет дешевле, чем если бы вы самостоятельно организовали прием платежей. Мы разработали эту опцию для управляющих арендными квартирами и пока что не встречали аналогичных решений на рынке.

Если заинтересовались, могу провести для вас презентацию наших возможностей по данной услуге. Для этого оставьте ваши контакты здесь.

До встречи!

 

 

Читайте также:

Доверительное управление квартирами: опыт и советы профессионала

Вряд ли есть тот, кто знает об аренде больше, чем Илья Савлович – руководитель компании «Хозяин Сервис», которая с 2015 года успешно занимается услугами доверительного управления квартирами. Для этой статьи обсудили с экспертом ключевые тренды на рынке и ценности, которых необходимо придерживаться для достижения успеха. – Как бы вы кратко сформулировали философию компании «Хозяин Сервис»? – […]

Как оценить инвестиционную эффективность сдачи квартиры в аренду

Инвестиции в недвижимость с целью получения дохода остаются одним из самых безопасных инвестиционных инструментов. Говоря о его эффективности, стоит указать, что она может значительно разниться. Поэтому важно уметь правильно оценивать инвестиционную эффективность, так как это позволит: Выбрать лучший объект недвижимости для приобретения; Подобрать оптимальную модель аренды (долгосрочно или посуточно); Сравнить эффективность инвестиции в квартиру с […]

Как предотвратить кражу имущества арендаторами: опыт и советы

Нередки случаи, когда владельцы квартир сталкиваются с непредвиденными ситуациями, связанными с жильцами. К сожалению, во второй раз за всю историю нашей организации мы столкнулись с серьезной проблемой: при сдаче квартиры арендаторам не оказалось холодильника и стиральной машины. Оба этих устройства были куплены за счет арендной платы, что создало дополнительные сложности. Предыстория инцидента с кражей имущества […]

Заполните лист пожеланий