Как оценить инвестиционную эффективность сдачи квартиры в аренду

Инвестиции в недвижимость с целью получения дохода остаются одним из самых безопасных инвестиционных инструментов. Говоря о его эффективности, стоит указать, что она может значительно разниться. Поэтому важно уметь правильно оценивать инвестиционную эффективность, так как это позволит:

• Выбрать лучший объект недвижимости для приобретения;
• Подобрать оптимальную модель аренды (долгосрочно или посуточно);
• Сравнить эффективность инвестиции в квартиру с другими инвестиционными инструментами.

Давайте же окунемся в мир расчетов. Я исхожу из идеи, что все должно быть просто, насколько это возможно.

Доходность

Доходность – это отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций (вложений), выраженное в процентах. Рассчитывается по формуле (прибыль/сумма вложений) х 100%.

Полученная прибыль может определяться как:

• Прибыль от удорожания квартиры.

Пример: Мы купили квартиру в январе 2020 года за 10 миллионов рублей. В январе 2025 года цена этой квартиры возросла до 18 миллионов рублей. Таким образом, мы получаем 8 миллионов рублей валового дохода. Однако, чтобы рассчитать прибыль, мы должны также учесть все дополнительные вложения за данный период времени: ремонт, налоги, страховку и прочее. Предположим, они составили 2 миллиона рублей. Учитывая это, мы получим прибыль в 6 миллионов рублей. Доходность рассчитывается как Прибыль (6 млн рублей)/Сумма вложений (10 млн + 2 млн = 12 млн)100. Результат – 50% за пять лет или 10% в годовом выражении*.

* Для упрощения в этом расчете мы не учли, что дополнительные вложения были осуществлены позже, чем основные и по ним доходность должна считаться отдельно. Для этого часто применяют инвестиционный калькулятор.

• Прибыль от сдачи квартиры в аренду.

Пример: Мы сдали квартиру, приобретенную нами за 10 миллионов рублей. За пять лет с аренды получаем 3 миллиона рублей. Предположим, дополнительные вложения – уборка, коммунальные платежи, расходники – за данный период составили 500 тысяч рублей. Рассчитываем доходность: Прибыль (2,5 млн рублей)/Сумма вложений (10 млн + 0,5 млн = 10,5 млн)100. Получаем 23,8% за пять лет, а в годовом выражении – 4,7%.

Пока квартира не продана, мы считаем только доходность от аренды, либо только моделируем (планируем) доходность от продажи, исходя из предполагаемой цены продажи. Если смотреть по нашему примеру, общая доходность составила 68% (Прибыль (6 млн рублей + 2,5 млн = 8,5)/Сумма вложений (10 млн + 2 млн + 0,5 млн = 12,5 млн)100). В расчете за год получается 13,6%.

Окупаемость инвестиций

Окупаемость инвестиций – это количество лет, которое необходимо для возврата суммы вложений. Если сказать иначе, сколько потребуется времени, чтобы доходность достигла 100%. Например, при годовой доходности в 10%, квартира окупится за 10 лет.

Доходность и окупаемость инвестиций – смежные понятия, кому-то проще держать в уме доходность, кому-то – окупаемость. Лично мне больше нравится оценивать доходность, так как ее проще сравнивать с другими инвестиционными инструментами.

План и Факт

Доходность можно планировать, а можно посчитать по факту.

Для планирования доходности часто применяют финансовую модель. Здесь кто во что горазд. Мы применяем ту, где исходя из цен у конкурентов на посуточную и долгосрочную аренду, а также динамику изменения цен на квартиры, можно выбрать лучший вариант аренды и спрогнозировать доходность с учетом как аренды, так и продажи. Финансовая модель – тема отдельной статьи. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

Фактическую доходность можно посчитать при отображении всех инвестиций, основных (приобретение недвижимости) и дополнительных (сопутствующих расходов), доходов от аренды и впоследствии прибыли от продажи.

Эффективность инвестиций

Доходность и окупаемость не всегда должным образом отражают эффективность инвестиций. Пример: вы купили квартиру, сдавали ее два года и продали. Ваша общая доходность составила, допустим, 30%. А в это же время ставка по вкладам в надёжном банке была, например, 20% годовых – получается 40% за два года. В этом случае можно говорить о невысокой эффективности ваших инвестиций.

Именно поэтому вопрос о том, какая же доходность при сдаче в аренду (без продажи) считается хорошей, я оставил без ответа. Различные источники указывают на 5-10% в год при сдаче в аренду, однако это весьма условные цифры.

Я считаю, что инвестиционную эффективность в недвижимость лучше оценивать в сравнении с другими инструментами. Мне нравится подход, когда доходность сравнивают со ставками по вкладу. Кроме того, её можно соотнести с инфляцией, что позволит рассчитать реальное удешевление денег.

Риски

При инвестировании необходимо учитывать риски. Существует вероятность, что менее выгодный инвестиционный инструмент окажется надежнее. Как в описанном выше примере, можно получить 30% доходности от квартиры и 40% от вклада. Однако никто не отменял риск потери денег на вкладе, если, например, банк обанкротится, а страховка не сможет компенсировать убытки. Поэтому важно помнить об этих рисках.

Какой можно сделать вывод?

Идеально, если инвестор «смотрит» на все три аспекта:

• доходность инвестиций;
• эффективность инвестиций;
• риски.

Меня зовут Илья Савлович, я руковожу организацией, которая с 2015 лет успешно занимается услугами доверительного управления квартирами.

Для инвестиций в недвижимость и эффективной сдачи квартиры в аренду обращайтесь к нам.

Подписывайтесь на мой канал, в нем много информации об аренде квартир. До новых встреч!