Госслужащие, военнослужащие, нерезиденты сдают квартиру. Минимизируем риски и издержки

Существует категории собственников, для которых сдача квартиры в аренду (наем) несёт дополнительные риски или расходы. В данной статье рассмотрим, как такие риски или расходы можно минимизировать.

Выделим 2 категории собственников, о которых пойдет речь:

  • Лица, которые по роду своей занятости не имеют права получать дополнительный доход от коммерческой деятельности. Сюда относятся военнослужащие, госслужащие, адвокаты и другие, которым законодательно запрещено получать доход от коммерческой деятельности. Речь пойдет о том, как таким лицам сдавать квартиру.
  • Лица, которые проживают за пределами Российской Федерации более 183 дней, то есть нерезиденты. Для них определена  отдельная налоговая ставка НДФЛ, которая составляет до 30%. Речь пойдет о том, как снизить налоговые издержки.

Мы решили объединить эти две группы, потому что механизмы минимизации рисков и налоговых издержек для них схожи.
И для первой и для второй категории лиц инструментом является  изменение выгодоприобретателя по договору аренды (найма) жилого помещения.

Итак, какие действия позволяют без смены собственника изменить выгодоприобретателя по договору найма:

  1. Договор ссуды — это механизм, который позволяет передать вашу недвижимость другому лицу в безвозмездное пользование. И, соответственно, другое лицо уже может на основании данного договора сдавать помещение и будет являться выгодоприобретателем.

Как это реализуется? Собственник квартиры заключает договор ссуды с доверенным лицом (ссудополучателем). А в договоре найма как наймодатель указывается не собственник, а ссудополучатель.

Договор ссуды вы можете скачать по ссылке: Договор_ссуды

  1. Договор в пользу третьего лица – 430 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья закона позволяет заключать договоры в пользу третьего лица.

Рекомендуем использовать следующую оговорку в договоре найма:

1.1.      Расчеты по Договору будут производиться путем передачи наличных денежных средств или перечислением на банковский счет в адрес ____________________________(указать ФИО и паспортные данные). Договор считается заключенным в пользу третьего лица. В соответствии со ст. 430 ГК РФ, стороны могут расторгать или изменять Договор без согласия указанного третьего лица. “ Именно эта формулировка, является наиболее корректной, так как в 430 статье ГК РФ существует диспозитивная (необязательная) норма о том, что изменение договора найма и его расторжение возможно только с согласия такого третьего лица.  Соответственно, данную норму закона  мы отменяем нашей формулировкой.

Следует понимать, что выгодоприобретателем является третье лицо и, соответственно, денежные средства, которые оплачивают жильцы, поступают в распоряжение третьего лица, а не собственника. Отношения собственников с выгодоприобретателем и их взаиморасчеты в данной статье не рассматриваются.

Использование договора ссуды имеет преимущество в том, что собственник даже не фигурирует в договоре найма и считается, что этот механизм более надежный, но при этом оформления отдельного документа. Собственник в таком случае не может расторгать, изменять договор найма пока действует договор ссуды.

Если использовать положения статьи 430 ГК РФ о договоре в пользу третьих лиц, то собственник остаётся в составе сторон договора найма, может его изменять и расторгать без согласия третьего лица.

Выбор за вами.

Читайте также:

Наши сотрудники становятся франчайзи

Более 6 лет назад я начал заниматься управлением квартирами при сдаче в наем. Многим известно, что начинал в городе Ставрополе. Именно в том, который недавно прославился «изысканным» и царским убранством одного дома)). Теперь мы работаем в 14 городах. Некоторые подразделения — наши, другие — представлены партнерами — франчайзи. Путь предпринимателя не из легких. К этому […]

Для собственников квартир города Сочи

Заканчивается курортный сезон, отдыхающие разъезжаются, и освобождается жилье. Самое время собственникам квартир подумать о долгосрочной аренде «до мая». Кстати, в Сочи работает наш партнер с большим опытом посуточной аренды. Таким образом, в низкий сезон, квартиры сдаются на длительный срок по технологиям и стандартам Хозяин Сервис, а в высокий сезон по желанию собственника квартира сдается посуточно. […]

Особенности управления квартирами

Работа компании по доверительному управлению гораздо сложнее, чем просто поиск жильцов. Нам важно не просто найти жильцов, а не допустить появления каких-либо проблем впоследствии. Например, если мы не проверим при заселении пломбы на счетчиках, то дальнейшем это создаст сложности для собственника жилья. Именно поэтому договор должен учитывать малейшие нюансы, чтобы исключить потерю средств собственника или […]

Заполните лист пожеланий