Госслужащие, военнослужащие, нерезиденты сдают квартиру. Минимизируем риски и издержки

Существует категории собственников, для которых сдача квартиры в аренду (наем) несёт дополнительные риски или расходы. В данной статье рассмотрим, как такие риски или расходы можно минимизировать.

Выделим 2 категории собственников, о которых пойдет речь:

• Лица, которые по роду своей занятости не имеют права получать дополнительный доход от коммерческой деятельности. Сюда относятся военнослужащие, госслужащие, адвокаты и другие, которым законодательно запрещено получать доход от коммерческой деятельности. Речь пойдет о том, как таким лицам сдавать квартиру.
• Лица, которые проживают за пределами Российской Федерации более 183 дней, то есть нерезиденты. Для них определена  отдельная налоговая ставка НДФЛ, которая составляет до 30%. Речь пойдет о том, как снизить налоговые издержки.

Мы решили объединить эти две группы, потому что механизмы минимизации рисков и налоговых издержек для них схожи.
И для первой и для второй категории лиц инструментом является  изменение выгодоприобретателя по договору аренды (найма) жилого помещения.

Итак, какие действия позволяют без смены собственника изменить выгодоприобретателя по договору найма:

1. Договор ссуды — это механизм, который позволяет передать вашу недвижимость другому лицу в безвозмездное пользование. И, соответственно, другое лицо уже может на основании данного договора сдавать помещение и будет являться выгодоприобретателем.

Как это реализуется? Собственник квартиры заключает договор ссуды с доверенным лицом (ссудополучателем). А в договоре найма как наймодатель указывается не собственник, а ссудополучатель.

Договор ссуды вы можете скачать по ссылке: Договор_ссуды

2. Договор в пользу третьего лица – 430 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья закона позволяет заключать договоры в пользу третьего лица.

Рекомендуем использовать следующую оговорку в договоре найма:

“1.1.      Расчеты по Договору будут производиться путем передачи наличных денежных средств или перечислением на банковский счет в адрес ____________________________(указать ФИО и паспортные данные). Договор считается заключенным в пользу третьего лица. В соответствии со ст. 430 ГК РФ, стороны могут расторгать или изменять Договор без согласия указанного третьего лица. “ Именно эта формулировка, является наиболее корректной, так как в 430 статье ГК РФ существует диспозитивная (необязательная) норма о том, что изменение договора найма и его расторжение возможно только с согласия такого третьего лица.  Соответственно, данную норму закона  мы отменяем нашей формулировкой.

Следует понимать, что выгодоприобретателем является третье лицо и, соответственно, денежные средства, которые оплачивают жильцы, поступают в распоряжение третьего лица, а не собственника. Отношения собственников с выгодоприобретателем и их взаиморасчеты в данной статье не рассматриваются.

Использование договора ссуды имеет преимущество в том, что собственник даже не фигурирует в договоре найма и считается, что этот механизм более надежный, но при этом оформления отдельного документа. Собственник в таком случае не может расторгать, изменять договор найма пока действует договор ссуды.

Если использовать положения статьи 430 ГК РФ о договоре в пользу третьих лиц, то собственник остаётся в составе сторон договора найма, может его изменять и расторгать без согласия третьего лица.

Выбор за вами.