Госслужащие, военнослужащие, нерезиденты сдают квартиру. Минимизируем риски и издержки
Существует категории собственников, для которых сдача квартиры в аренду (наем) несёт дополнительные риски или расходы. В данной статье рассмотрим, как такие риски или расходы можно минимизировать.
Выделим 2 категории собственников, о которых пойдет речь:
- Лица, которые по роду своей занятости не имеют права получать дополнительный доход от коммерческой деятельности. Сюда относятся военнослужащие, госслужащие, адвокаты и другие, которым законодательно запрещено получать доход от коммерческой деятельности. Речь пойдет о том, как таким лицам сдавать квартиру.
- Лица, которые проживают за пределами Российской Федерации более 183 дней, то есть нерезиденты. Для них определена отдельная налоговая ставка НДФЛ, которая составляет до 30%. Речь пойдет о том, как снизить налоговые издержки.
Мы решили объединить эти две группы, потому что механизмы минимизации рисков и налоговых издержек для них схожи.
И для первой и для второй категории лиц инструментом является изменение выгодоприобретателя по договору аренды (найма) жилого помещения.
Итак, какие действия позволяют без смены собственника изменить выгодоприобретателя по договору найма:
- Договор ссуды — это механизм, который позволяет передать вашу недвижимость другому лицу в безвозмездное пользование. И, соответственно, другое лицо уже может на основании данного договора сдавать помещение и будет являться выгодоприобретателем.
Как это реализуется? Собственник квартиры заключает договор ссуды с доверенным лицом (ссудополучателем). А в договоре найма как наймодатель указывается не собственник, а ссудополучатель.
Договор ссуды вы можете скачать по ссылке: Договор_ссуды
- Договор в пользу третьего лица – 430 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья закона позволяет заключать договоры в пользу третьего лица.
Рекомендуем использовать следующую оговорку в договоре найма:
“1.1. Расчеты по Договору будут производиться путем передачи наличных денежных средств или перечислением на банковский счет в адрес ____________________________(указать ФИО и паспортные данные). Договор считается заключенным в пользу третьего лица. В соответствии со ст. 430 ГК РФ, стороны могут расторгать или изменять Договор без согласия указанного третьего лица. “ Именно эта формулировка, является наиболее корректной, так как в 430 статье ГК РФ существует диспозитивная (необязательная) норма о том, что изменение договора найма и его расторжение возможно только с согласия такого третьего лица. Соответственно, данную норму закона мы отменяем нашей формулировкой.
Следует понимать, что выгодоприобретателем является третье лицо и, соответственно, денежные средства, которые оплачивают жильцы, поступают в распоряжение третьего лица, а не собственника. Отношения собственников с выгодоприобретателем и их взаиморасчеты в данной статье не рассматриваются.
Использование договора ссуды имеет преимущество в том, что собственник даже не фигурирует в договоре найма и считается, что этот механизм более надежный, но при этом оформления отдельного документа. Собственник в таком случае не может расторгать, изменять договор найма пока действует договор ссуды.
Если использовать положения статьи 430 ГК РФ о договоре в пользу третьих лиц, то собственник остаётся в составе сторон договора найма, может его изменять и расторгать без согласия третьего лица.
Выбор за вами.

Когда мы возвращаем обеспечительный платеж?
Обеспечительный платеж – это денежная сумма, которую платит жилец еще до заселения в квартиру помимо платы за аренду. Размер его может быть различным, обычно он равен месячной арендной плате. Однако ни собственник, ни сам жилец не смогут воспользоваться этими деньгами до наступления определенного момента. Тем самым определённым момент будут считаться случаи, когда у нанимателя образуется […]

Суды с жильцами. Цифры
За семь лет нашей практики редко, но бывало, что жильцы оставляли за собой долги. В большинстве случаев такие ситуации мы решаем мирным путем. Но если это не удается, то приступаем к претензионно-исковой работе. Вот реальные цифры. 15 из 25 дел удалось решить в досудебном порядке. Из них 10 дел выиграно в суде. Проигранного ни одного. […]

Можно ли сдавать квартиру, если она в военной ипотеке?
Если коротко, то да. Если развернуто, то да, но с некоторыми оговорками. Итак, когда жилье приобретено за счет средств целевого жилищного займа (военная ипотека), необходимо обратить внимание на две особенности. Статус самого объекта. Такое жилье находите в залоге и у банка, и у государства (в лице министерства обороны РФ). Первый получает гарантию возврата долга, второй […]