Ещё несколько лет назад рынок аренды жил по своим правилам: деньги принимали на карту, договор не заключали, налоги не платили. Сегодня эта схема грозит большими штрафами и даже уголовным делом. Причина в том, что раньше внимание налоговой могла привлечь, например, жалоба жильца, соседа или управляющей компании. Теперь же контроль за арендодателями стал системным.

 Проверки налоговой в 2026 году

ФНС собирает и сопоставляет информацию из разных источников.

1. Банковские поступления

Первое, на что обращают внимание, это регулярные переводы на карту или счёт. Особенно, если каждый месяц примерно в одни и те же даты поступает одинаковая сумма. Для налоговой такие переводы могут выглядеть как регулярный доход.

Наличная оплата тоже не исключает вероятность проверки. В этом случае значение имеют косвенные признаки: обращения соседей, информация от управляющей компании, ТСЖ, участкового, сведения о регистрации жильцов и коммунальные расходы.

2. Данные Росреестра

ФНС может видеть, сколько объектов недвижимости оформлено на человека. Сам по себе факт владения несколькими квартирами не доказывает получение дохода от аренды. Но вместе с регулярными переводами, объявлениями и другими признаками это может стать основанием для дополнительного внимания.

3. Временная регистрация жильцов

Передача данных из МВД автоматизирована. И для налоговой это дополнительный повод проверить, на каких условиях люди проживают в квартире.

4. Объявления о сдаче жилья

Эта работа тоже автоматизирована. Данные сопоставляют по номеру телефона, адресу, фотографиям, стоимости, району, планировке. Кроме того, сотрудники налоговой могут позвонить по объявлению под видом арендатора.

Сдача квартиры через риелтора тоже не гарантирует защиту от проверки. Агент не будет брать на себя ответственность и передаст контакты собственника.

5. Жалобы соседей

Редко, когда соседи обращаются сразу в налоговую. А вот в управляющую компанию или участковому пожаловаться могут. Поводом обычно становятся: шум, постоянные гости, курение на лестничной площадке, вещи в общем тамбуре или мусор у двери. И уже в ходе проверки выясняется, что собственник квартиру сдаёт.

6. Арендаторы

Сообщить о неуплате налогов могут и сами жильцы. Чаще всего это происходит после конфликта. Если у квартиранта есть договор, переписка, чеки, скрины переводов, подтвердить факт аренды не сложно.

Иногда арендатор может и случайно сдать собственника. Например, при обращении в банк, суд, МФЦ или другую организацию где нужно подтвердить фактический адрес проживания.

7. Коммунальные расходы

Конечно, коммунальные расходы сами по себе не доказывают сдачу квартиры. Ведь там могут бесплатно проживать родственники или знакомые. Однако если помещение официально пустует, но регулярно расходуются вода и электричество, этот факт может усилить интерес налоговой службы.

Штрафы и пени

Обычно сначала собственнику направляют требование дать пояснения. И тут не получится просто сказать, что живут знакомые. Нужно будет объяснить, почему они находятся в вашей квартире, на каких условиях и зачем регулярно переводили вам деньги.

Если подтвердится, что доход от аренды был, но не декларировался, ФНС может доначислить налог, пени и штрафы. А в некоторых случаях возможна и уголовная ответственность.

Риск сдавать квартиру, не платя налог

Как оформить сдачу квартиры официально

Первый шаг: выбрать статус

Собственник может сдавать жильё как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель. У каждого варианта есть нюансы.

Если квартира одна, часто выбирают самозанятость. Когда объектов несколько и аренда стала системной деятельностью, целесообразно оформить ИП. Если собственник не хочет регистрировать отдельный статус, вариант – физлицо с уплатой НДФЛ.

Второй шаг: заключить письменный договор

Договор нужен не только налоговой службе. В первую очередь он защищает вас. В нём стоит указать срок аренды, размер ежемесячной оплаты, порядок внесения коммунальных платежей, сумму обеспечительного платежа, правила проживания, ответственность за порчу имущества и условия расторжения.

К договору желательно оформить акт приёма-передачи. В нём зафиксировать состояние квартиры, мебели, техники и ремонта.

Третий шаг: уплатить налог

Его размер зависит от статуса собственника.

1. Физическое лицо.

Это самый простой, но самый дорогой вариант. Отдельно регистрироваться не нужно. Собственник декларирует доход, подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля и уплачивает налог до 15 июля.

Сдать квартиру как физлицо (НДФЛ)

Отдельно стоит сказать об обеспечительном платеже. Если он возвращается жильцу, это не считается доходом. Если его зачли в оплату последнего месяца или удержали за ущерб, то тогда он становится доходом.

2. Индивидуальный предприниматель

ИП подходит тем, для кого сдача жилья стала постоянной деятельностью. Преимущество этого варианта – возможность выбрать налоговый режим.

Сдать квартиру как ИП

3. Самозанятый

Для многих собственников самозанятость – выгодный вариант. Регистрация проходит через приложение «Мой налог», декларации подавать не нужно, налог рассчитывается автоматически.

Сдать квартиру как самозанятый

Что может измениться на рынке аренды

По официальной информации, сегодня налоги с аренды платят только около 20% собственников жилья. Остальные остаются в тени. Вывод их из серой зоны идёт активно. Но процесс этот не быстрый.

Кроме того, власти обсуждают возможность налогового вычета для арендаторов. Если квартирант сможет вернуть часть расходов, ему первому будет выгодно просить официальный договор и собирать подтверждение платежей.

Подписывайтесь на телеграм-канал руководителя компании «Хозяин-Сервис» Ильи Савловича