Арендные дома: альтернатива съёму у собственников?

Арендные дома — относительно новый формат. Квартиры там сдают не частники, а организация, которая отвечает за всё здание. Есть и администратор, к которому можно обратиться по бытовым вопросам. А сами квартиры оборудованы мебелью и техникой.  

Этот сегмент недвижимости только формируется, но уже меняет подход к аренде. Договор заключается с юридическим лицом, а в доме проживают исключительно арендаторы. Правила проживания и обслуживания стандартизированы. По сути, это шаг к борьбе с «серым» рынком.

Но остаётся много вопросов: как будет формироваться стоимость, на какой срок можно заключить договор, какие плюсы есть у такого формата, как будет проходить отбор арендаторов и разрешено ли проживание с животными.

Поразмышляем в статье.

Кто будет устанавливать цены

Думаю, здесь всё решит рынок — иного сценария нет. Застройщики заинтересованы в прибыли и добровольно отказываться от выгоды никто не будет.

Механика такая: цены выставляются на уровне конкурентов, ориентируясь на предложения на площадках объявлений. А при необходимости корректируются пока объект не будет сдан.

Даже если управление арендным домом будет обходиться застройщику дешевле и потребует меньших трудозатрат, чем для частного собственника, это не станет поводом для снижения цены.

Плюсы и минусы арендных домов.

Для арендаторов плюсом станет единый и понятный подход. Сейчас на рынке частной аренды риски существуют не только со стороны жильцов, но и со стороны ненадёжных собственников. В этом смысле арендные дома обещают более профессиональный, предсказуемый и юридически корректный подход.

Преимущества есть и у застройщиков. За счёт централизованного управления снизится удельная трудовая нагрузка на каждую квартиру. Формируется единый арендный комплекс, где один сотрудник (управляющий) в долгосрочной аренде способен обслуживать порядка 300 квартир. Ну и, допустим, около 30-40 квартир, если говорить о посуточной аренде.

Будет ли отбор арендаторов?

Думаю, каждый застройщик будет определять это самостоятельно.  Но важно понимать, что управление арендным жильём — это отдельная профессиональная сфера. Не исключаю, что застройщики будут обращаться за помощью и заключать договоры о сотрудничестве с компаниями, которые уже имеют опыт управления арендными квартирами — такими, как наша.

В нашей работе мы используем скоринговые сервисы, которые позволяют проверить потенциального арендатора сразу по более чем пятнадцати базам данных. Но бывает, что и такой проверки недостаточно. Управляющий всегда оставляет за собой право отказать в заселении, если поведение человека вызывает сомнения. Речь идёт, например, о неадекватной коммуникации или признаках злоупотребления веществами. Такие риски не всегда отражаются в базах, но могут привести к серьёзным последствиям.

Правила проживания

Думаю, здесь, без описи имущества не обойтись — её отсутствие почти неизбежно приведёт к серьёзным финансовым потерям. Для профессиональной аренды это базовый инструмент защиты.

Срок аренды, вероятнее всего, будет зависеть от локации жилого комплекса. Если речь о курортных городах или районах, востребованных у туристов и командировочных, возможен формат посуточной аренды. Во всех остальных вариантах — это долгосрочная аренда. Вероятно, договор будут заключать на 11 месяцев. Это позволит не регистрировать его.

Отдельный вопрос — залог, или, как это правильно называется юридически, обеспечительный платёж. Я считаю, что застройщики, которые попытаются работать без него, со временем всё равно вернутся к этой практике. Отказ от обеспечительного платежа действительно может привлечь больше арендаторов, но одновременно повышает риски: растёт объём ущерба, конфликтных ситуаций и претензионной работы. В долгосрочной перспективе такая модель становится экономически невыгодной, поэтому обеспечительный платёж останется обязательным элементом профессиональной аренды.

Можно ли с питомцами

Если речь идёт о крупных животных, это объективно повышенные риски. Скорее всего, застройщики будут рассматривать такое условие как основание для отказа в заключении договора. По крайней мере, именно так выстроена практика у нас. Кошки и крупные собаки — это дополнительные факторы потенциального ущерба.

Как правило, проживание с животными допускается в квартирах, где ремонт уже имеет заметную степень износа. В случае же арендных домов, где речь идёт о жилье с новым ремонтом, с высокой долей вероятности застройщики не будут работать с такими арендаторами.